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最高法:關于“借名買房”的裁判規則

來源:云法律網站時間:2020-4-3 8:56:40>跟律師談談<

編者按


  “借名買房”發生的原因、形式多種多樣,限購政策的施行使得借名買房事件頻發,導致相關司法實務混亂,難以有效及時辨別并規制,完善借名買房的裁判規則顯得尤為重要。本期旨在通過介紹借名買房的相關規定與理論,歸納提煉借名買房的司法裁判規則。


   截至2018年12月,在中國裁判文書網直接鍵入“借名買房”檢索出共計3170篇裁判文書,其中刑事案由1篇,民事案由2809篇,行政案由14篇,由最高人民法院裁判的僅有1篇。


基本理論



一、借名買房的原因:



(一)規避法律、政策:1.規避房屋限購令政策;2.規避限貸令以及其他貸款障礙;3.簡便手續、減少稅費;


(二)爭享特定購房優惠;


(三)隱藏真實的財產信息;


(四)其他原因。



二、借名買房的風險:


1.借名購買經濟適用房等政策性房屋的,屢屢因名義產權人反悔,導致出資人無法取得房屋產權。


2.借名購買普通房屋的,登記購房人反悔不承認借名買方之事或者登記購房人死亡,其繼承人不了解借名之事,不承認借名之事。


3.第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的規定提出異議,否認借名買房的事實,要求確認該房產為夫妻共同財產。


4.房產被名義購房人轉讓或者抵押或者被法院強制執行。


裁判規則

實務要點一:




借名買房協議具有一般的合同約束力,應認定為有效合同。


案件:譚萬興與雷廣志、深圳市京達旅業有限公司房屋確權糾紛民事裁定書 (2011)民申字第261號


來源:中國裁判文書網


最高院認為:


關于第一個問題。根據本案一審、二審及本院再審審查認定的事實,再審申請人譚萬興雖然與海龍王公司于2000年8月30日簽訂了《深圳市房地產買賣合同》,且訟爭房產經相關房產管理部門核準登記在譚萬興名下,但廣志公司此前于1999年6月1日與海龍王公司簽訂的《購買公寓樓協議書》所購買房產中涵蓋了本案訟爭的房產,再審申請人譚萬興亦曾于2000年8月17日與廣志公司訂立《協議書》明確約定:“廣志公司以譚萬興的名義購買涉案房產、房屋的首期款及按揭款均由廣志公司支付、房屋的產權歸廣志公司所有”、“以乙方(譚萬興)的姓名所購買的房屋所有權歸廣志公司所有,乙方不得以任何理由向甲方(廣志公司)或海龍王公司主張該房屋的所有權”。此外,本案有充分證據證明訟爭房產的首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際上由再審被申請人雷廣志、京達旅業或者案外人廣志公司支付,因此,一、二審判決認定訟爭房產登記于再審申請人譚萬興名下屬于代持有性質有事實依據。再審申請人譚萬興雖對再審被申請人擁有訟爭房產持有異議,但其無法否認代持有的事實,其也未提供證據證明本案訟爭房產的房款及其他相關款項由其本人支付,故本案訟爭房產不應認定屬于再審申請人譚萬興所有。

實務要點二:




因借名買房需承擔被法院強制執行的風險時,不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產權利。


案件:遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人執行異議之訴二審民事判決書(2018)遼民終211號


來源:中國裁判文書網


遼寧省高院認為:


關于中集哈深公司主張“房產代持協議的效力無論是否真實,目的都是規避限購政策,行為目的及方式均存在不正當性,具有法律上的可非難性”,首先,限購政策為房地產市場的行政調控管理手段,非法律和行政法規的強制性規定,且徐沛欣占用了曾塞外的購房資格,曾塞外即失去了購房資格,并不會導致本地區限購政策的落空,并不損害公共利益。其次,案涉房屋的房產代持協議及商品房買賣合同均形成于中集哈深公司與大慶慶然天然氣有限公司簽訂的借款合同以及與曾塞外的保證合同之前,并不存在惡意轉移財產、逃避債務、損害他人利益的情形。因此,徐沛欣因借名買房需承擔被法院強制執行的風險,但不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產權利。

實務要點三:




對于親屬之間約定的借名買房協議,可通過購房票據、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定。


案件:1.任某1、任某2合同糾紛申訴、申請民事裁定書(2017)京民申4182號


來源:中國裁判文書網


北京市高院認為:


本院經審查認為,關于涉案房屋在任某4和王某之間是否形成借名買房關系問題,根據涉案房屋的來源、拍賣款的支付、房屋相關手續憑證持有、房屋實際使用、任某4和王某的往來等情況,一、二審法院確信任某4與王某之間借名買房一事具有高度可能性并認定該事實存在,具有一定的事實依據。任某1、任某2雖然對此予以反駁,但對于購房款由誰支付、任某4是否實際入住、購房手續和任某4證件為何由王某掌握等事實均不清楚,亦未提供充分有效的證據佐證。一、二審法院對其主張不予采信,并無不當。另,本案認定任某4和王某之間存在借名買房關系,并不否定(2004)固法執字第272-1號民事裁定書的法律效力。王某雖然違規以任某4的名義競拍涉案房屋,但不必然導致借名買賣關系無效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠繳物業費等證據,不能推翻借名買房事實的成立。


案件:2.馬某1等合同糾紛申訴、申請民事裁定書 (2017)京民申792號


來源:中國裁判文書網


北京市高院認為:


本院經審查認為,當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實,有責任提供證據加以證明。本案中,馬某7就其主張的與其母親譚某之間存在借名買房的法律關系,提交了譚某生前所寫的《我的意見》為證。馬某3、馬某5、馬某4、馬某6對馬某7所述事實主張及證據均予認可,馬某1、馬某2亦認可《我的意見》的真實性。故一、二審法院認定馬某7與譚某形成借名買房合同關系,并無不當。雖然涉案房屋系房改房,但根據相關政策規定,該房屋已經可以上市交易,故馬某1、馬某2主張借名買房行為無效,法律依據不足。《我的意見》是譚某生前對涉案房屋的由來、購買和產權歸屬情況的記述,并無死后該財產如何處理的意思表示,因此馬某1、馬某2主張《我的意見》應是譚某的自書遺囑,缺乏依據。因馬某7與譚某之間借名買房關系成立,所以涉案房屋雖然登記在譚某名下,但已不屬于譚某和馬某8的夫妻共同財產,故馬某1、馬某2主張公證遺囑部分有效并按此遺囑繼承的意見,缺乏法律依據。

實務要點四:




“借名買房”情形下真正購買人所舉出的間接證據能夠形成完整的證據鏈條證明其系真實購房人的,應當確認其系真正的房屋產權人。


案件:趙建章、趙媛所有權確認糾紛再審審查與審判監督民事裁定書(2016)津民申1745號


來源:中國裁判文書網


天津市高院認為:


本院經審查認為,本案系所有權確認糾紛。關于雙方是否存在借名買房關系事實的問題。再審申請人趙建章與被申請人趙建國是兄弟關系,雙方之間不存在借名買房的書面協議。但是根據已經查明的事實,涉訴房屋的買賣合同中“趙建國、趙媛”的簽名系被申請人趙建國親筆書寫,涉訴房屋的首付款、按揭貸款、物業費、取暖費等費用均由被申請人趙建國支付,涉訴房屋的買賣合同、契稅發票、維修基金收據、還貸手續、原始房屋產權證等均由被申請人趙建國持有,且房屋交付后由被申請人趙建國進行裝修并居住至今。綜合上述因素,本院認為被申請人趙建國已經完成了舉證責任,以上事實形成了完整的證據鏈,原審法院據此認定雙方存在借名買房關系,并無不當。再審申請人趙建章、趙媛主張包括購房款、取暖費、物業費等費用均系向被申請人趙建國所借,雙方僅存在債權債務關系,但未提供證據予以證實,該主張不能成立。關于借名買房的效力問題,本案的訴爭房屋性質屬于經濟適用房,經濟適用房并非禁止流通物,現訴爭房屋的契稅繳納已滿五年,已經取得了上市交易的條件。在符合交易條件并繳納稅款后進行交易,并不會對國家、集體或者第三人利益造成損害,雙方借名買房應屬有效。

實務要點五:




書面合同不是“借名買房”的必要條件。


案件:商龍合同糾紛申訴、申請民事裁定書(2017)京民申2338號


來源:中國裁判文書網


北京市高院認為:


關于雙方是否存在借名買房之合意問題,商龍請求之基礎系其與商潔就涉案B102號房屋存在借名買房法律關系。結合全案證據,依據商龍陳述,雙方之間未形成書面合同,系就借名買房事宜達成口頭協議,對借名買房問題,商潔予以否認。而從現有證據分析,1997年7月11日,商潔作為委托人向受托人商龍出具委托書,委托書的內容明確具體,均指向代簽購買都市芳園房屋買賣合同、辦理房屋所有權證書以及辦理買房有關事宜。從后續的履行情況分析,商龍作為受托人代商潔簽訂了《房屋預售合同》并履行了委托書中的相關義務。現有證據不足以認定雙方之間存在借名購買B102號房屋之合意,二審法院據此作出如上認定,本院不持異議。

實務要點六:




不具有當地購房資格借名買房請求辦理過戶手續的,法院不予支持。


案件:姚江麗、姚生云、關月花與章乃文返還原物糾紛申請再審民事裁定書(2015)新民申字第1879號


來源:中國裁判文書網


新疆維吾爾自治區高院認為:


本院經審查認為,發生法律效力的民事判決,已確認再審申請人姚江麗與被申請人章乃文借名買房系無效行為。國家對雙方爭議房屋的交易有特殊規定和限制,購買人必須滿足國家規定的條件,購買資格具有專屬性。本案中姚江麗因不具備購買軍隊經濟適用房的條件,而借用章乃文的名義購買軍隊經濟適用房,該行為違反了國家相關規定,應屬無效行為。關于承擔責任比例問題,對于購買軍隊經濟適用房有特殊規定和限制,購買人具有專屬性。雙方當事人對此規定均明確知道,故對借名買房行為的無效后果,雙方均有過錯。對造成的相關損失,雙方均應承擔責任。

實務要點七:




借名買房協議僅對協議方有約束力,不能對抗外部行為。


案件:羅利紅、深圳市住房和建設局收回經濟適用住房再審審查與審判監督行政裁定書(2016)粵行申984號


來源:中國裁判文書網


廣東省高院認為:


申請人主張其不擁有涉案集建國際名園×座×××號房屋產權、其被借名買房的事實不能作為市住建局收回羅利紅經濟適用住房的依據。本院認為,雖然民事判決確認涉案集建國際名園×座×××號房產屬于案外人羅松鵬所有,但申請人是在被訴收回決定作出之后才提起該民事訴訟的,且申請人與案外人羅松鵬之間關于借名買房的約定,對作為外部人的市住建局不能產生約束力。《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”同時,《物權法》第二十八條規定:“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”本案被申請人根據涉案集建國際名園B座1807號房屋的相關登記信息,認定羅利紅存在購買經濟適用住房未滿5年又購買其他住房的事實,并于2013年3月20日作出被訴收回經濟適用住房決定,認定事實清楚,證據充分。對再審申請人該項主張,本院不予采納。

實務要點八:




借名買房協議違反他人合法利益、社會公共利益的無效。


案件:湯志房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書(2015)高民申字第04334號


來源:中國裁判文書網


北京市高院認為:


本院認為:二審法院綜合考慮涉案房屋的購房發票、《個人住房按揭合同》、《擔保合同》、還款銀行卡原件均由中永信公司保管,中永信公司對涉案房屋有過出資行為,涉案房屋一直由中永信公司實際控制等本案實際情況,認定中永信公司與湯志之間存在借名買房合同關系,涉案房屋的實際權利人是中永信公司,認定事實并無不當。湯志與陳禹簽訂的《存量房屋買賣合同》系雙方惡意串通,損害了中永信公司的利益,二審法院認定該合同無效,符合法律規定。湯志申請再審的理由不能成立。



小結


主體適格、意思表示真實且不違背社會公共利益的借名買房合同有效,借名人享有房屋權益。借名買房協議的形式在實務中多種多樣,目前我國實行的房屋限購政策使得“借名買房”行為盛行,但是法律風險也隨之存在,實踐中為規避風險應注意:如果確實需要采取“借名”方式購買住房的話,那么實際產權人要和名義產權人簽好協議,以書面方式確定該房地產的實際出資人和權利人。同時實際產權人在購房時應當從自己的賬戶支付房價款,并保留好付款單據。日后如發生糾紛,實際購房者可以憑書面證據以司法手段來保護自己的權利。由名義產權人將該房地產抵押給實際產權人也是一種很好的規避風險的方法。針對借名買房行為專門的歸納響應的裁判規則,有利于法律實務部門的裁判和決斷,也有利于民眾規避法律風險,實現房屋買賣經濟秩序的穩定。


法律規定


1.《中華人民共和國物權法》

第九條


不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。


依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。


第十四條


不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。


第十六條


不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。


第十九條


第一款權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。


第三十三條


因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。


2.《中華人民共和國合同法》

第一百三十三條


標的物的所有權自標的物交付時起轉移,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。


第五十二條

有下列情形之一的,合同無效:


(一) 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;


(二) 惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;


(三) 以合法形式掩蓋非法目的;


(四) 損害社會公共利益;


(五) 違反法律、行政法規的強制性規定。


3.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》


第四條

合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。


4.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》


第十四條 

合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”,是指效力性強制性規定。




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