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最高人民法院如何認定農村宅基地上出資合作建房行為的法律效力

來源:云法律網站時間:2016-12-13 19:18:55>跟律師談談<

【要點提示】

屬于同一集體經濟組織成員出資合作建房的行為,尤其是宅基地使用權人與出資合作建房人之間具有親屬關系,或同屬于一個大家庭成員時,出資合作建房的行為既符合農村親情互助的道德要求,也符合農村善良風俗,更未違反法律禁止性規定,應屬合法有效。

【案    由】

不當得利糾紛

【案    號】

(2012)民申字第1255號

【基本案情】

再審申請人(一審被告、二審上訴人):孟凡龍。

再審申請人(一審被告、二審上訴人):張啟蘭。

再審申請人(一審被告、二審上訴人):代士峰。

再審申請人(一審被告、二審上訴人):孟祥皊。

被申請人(一審原告、二審被上訴人):代云峰。

一審第三人:淮北市華松房地產有限公司。

代云峰與代士峰系兄弟關系,代士峰、孟祥皊系夫妻關系,孟凡龍、張啟蘭系孟祥皊的父母。


2007年8月25日,代云峰與淮北市華松房地產有限公司(以下簡稱華松公司)簽訂一份拆遷安置補償協議,約定拆遷代云峰房屋(宅基地坐落為主房4間,其中3間為樓上樓下、1間為一層)后給予相應的3套合計264平方米安置房屋(2樓、3樓和5樓各1套)和相應的金錢補償和找補差價(交鑰匙時按照每平方米1500元結算)等事宜。


上述房屋被拆除后,代云峰與其弟代士峰兩家對有關房屋坐落土地及房屋本身的權屬問題發生爭議。其中的土地權屬爭議經過有關人民政府處理,確認上述房屋坐落土地2005年前的原使用權人為孟凡龍、張啟蘭夫妻。該土地確權的行政處理決定已經行政訴訟后判決予以維持。


之后,孟凡龍與華松公司另行簽訂協議,約定安置房屋264平方米并給予相應的金錢補償和找補差價等事宜。但雙方未約定具體的安置房號和坐落,僅在協議尾部手寫注明:“注:安置華松時代南村高層壹層壹套、五層壹套、八層壹套”。該協議第六條還表述,交鑰匙時雙方應當按照每平方米3000元找補差價。該協議首部載明甲方為華松公司,乙方為孟凡龍;尾部落款處由甲方代表殷樹榮簽字,加蓋華松公司公章,乙方由孟祥皊簽字,該協議落款時間的年份處明顯有涂改痕跡。


(2009)淮行初字第0002號行政判決和(2010)皖行終字第00018號行政判決兩審終審后確認:原被拆除房屋所坐落土地是1986年當地村民委員會分配給孟凡龍及其家人的。當時經代云峰和代士峰兩家協商在該宅基地上建房,1987年建成房屋12間(樓上樓下各6間)兩處宅院,代云峰出租、使用西面6間,代士峰、孟祥皊夫妻使用東面6間,直到華松公司開始進行拆遷。孟凡龍、張啟蘭夫妻則未在其中居住。


華松公司于2005年6月取得原被拆除房屋所坐落土地的國有土地使用權證,并于2006年取得了拆遷許可證。該地塊坐落于中醫院北、黎苑路南、鷹山路(原翠峰路)東。


代云峰曾于2010年6月7日訴至法院,請求判令華松公司履行與其之間的拆遷安置補償協議,法院于同年12月3日裁定駁回其起訴,理由是不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。該案代云峰不服提起上訴后又撤回上訴。該案兩審的案號分別為(2010)淮民一初字第00023號和(2011)皖民四終字第00048號。


華松公司稱:目前孟凡龍已經選定華松時代南區高層3號樓的房屋401室和403室兩套,每套房屋的面積為120平方米;至于原協議約定安置房屋面積的剩余部分,華松公司只能按照3000元每平方米給予金錢補償;該棟樓的銷售價格為每平方米5380元,有關安置房屋目前尚未實際交付。


代云峰對華松公司的上述陳述無異議,四被告則主張華松公司的陳述與本案無關,且孟凡龍被安置的房號和樓層以及價格仍有不確定性。


代云峰以其出資為代士峰、孟祥皊夫妻建房為交換條件從孟凡龍、張啟蘭處取得宅基地使用權建房為由,主張孟凡龍、張啟蘭、代士峰、孟祥皊將其應得拆遷補償據為己有,嚴重侵害了其合法財產。請求依法判令:孟凡龍、張啟蘭、代士峰、孟祥皊返還不當得利156萬元,華松公司承擔連帶責任。


【法院審判】


安徽省淮北市中級人民法院一審認為:本案的爭議焦點是,1、代云峰的起訴是否系重復訴訟;2、代士峰夫妻和華松公司是否是本案的適格訴訟主體;3、本案四被告的行為是否構成不當得利。


本案雖然與前一訴訟案件即本院(2010)淮民一初字第00023號民事案件直接相關,但是前案代云峰起訴依據的書面合同是其與華松公司2007年8月25日所簽的房屋拆遷安置補償協議,而本案起訴所依據的書面合同則是孟凡龍與華松公司所簽的另一份房屋拆遷安置補償協議。該兩案不僅案由不同,所依據的事實和理由也存在重大差異。至于雙方對代云峰與華松公司協議約定拆除房屋的權屬至今存在爭議,該爭議在本院(2010)淮民一初字第00023號民事案件中也已經有所涉及,但兩案起訴在事實和理由方面仍有實質性差異。本案與前案并非基于相同的訴訟請求和事實、理由,代云峰在本案中的起訴并非重復訴訟。


代云峰在原屬孟凡龍家庭所有的宅基地上建房時,四被告均是明知的。20年后,代士峰夫妻實際參與了孟凡龍與代云峰之間的土地權屬爭議。在明知雙方存在權屬爭議的情況下,四被告又執意以孟凡龍名義與華松公司簽訂有損代云峰利益的拆遷安置補償協議。代云峰以代士峰夫妻為共同被告起訴并無不當,其二人是本案的適格被告。基于華松公司在本案原、被告雙方爭議中的地位,其也具備本案第三人的訴訟主體資格。


本案的案由是不當得利糾紛。所謂不當得利,是指沒有合法根據而獲得利益、并使他人利益遭受損失的行為。代云峰在原屬孟凡龍家庭宅基地上建房的事實清楚,有充分證據證明。孟祥皊代表孟凡龍與華松公司所簽的房屋拆遷安置補償協議,約定安置補償的264平方米房屋中含有代云峰出資建房的補償份額。在明知上述事實的情況下,孟凡龍、張啟蘭、代士峰、孟祥皊的做法構成不當得利。鑒于上述協議在履行過程中情況已經發生變化,實際只能安置2套各120平方米的房屋,剩余部分以每平方3000元的約定價格進行金錢結算,根據當前安置補償的進展狀況,有關安置補償利益的市場價值合計為5380元/㎡×120㎡×2+3000元/㎡×24㎡=1363200元。因四被告以孟凡龍名義與華松公司簽訂拆遷安置補償協議的行為構成不當得利,雖然合同履行的過程中可能存在一定的不確定性,但是其關于有關安置補償房屋和金錢與代云峰無關的抗辯主張顯然不具有合理性,不予支持。根據本案案情和誠實信用原則,原審法院酌定四被告應當返還不當得利即支付代云峰1363200元÷2=681600元。代云峰請求華松公司承擔不當得利的民事責任,于法無據,不予支持。綜上,經本院審判委員會討論決定,判決如下:


一、本判決生效后三十日內,被告孟凡龍、張啟蘭、代士峰、孟祥皊共同支付原告代云峰681600元;


二、駁回原告代云峰的其他訴訟請求。


孟凡龍、張啟蘭、代士峰、孟祥皊四人不服原審法院的上述判決,上訴稱:1、原審判決認定涉案房屋由代云峰出資所建屬認定事實錯誤。(1)代云峰提供的證人證言不能證明涉案房屋是其出資建設。本案關鍵證人楊秀英未出庭接受質證,其證言卻作為定案的關鍵證據;有些證人所作的陳述內容驚人地一致,真實性令人懷疑;證人作為旁觀者只能從表面了解建房過程,對何人出資、出資多少并不了解,而這些證人卻證明涉案房屋是代云峰出資建設,與常理相悖,不具有真實性。(2)代云峰提供的單據等書證不能證明其是涉案房屋的出資人。因代云峰當時是淮北礦務局工程處二工區的主管會計,其完全有能力自行開出“淮北礦務局工程處二工區器材出售單”,代云峰作為該單位主管會計與該單位存在利害關系;即使這些單據是真實的,也沒有證據證明這些物資與涉案房屋有關聯性。(3)孟凡龍等四人提供了一系列的證據,證明了建設涉案房屋的整個過程,同時證明了涉案房屋是孟凡龍等出資建設,原審對此未作任何分析,即不予采信,過于草率。2、原審判決以所謂房屋建設的出資為標準對拆遷補償進行分割明顯錯誤。拆遷補償的對象是房屋使用權人及土地使用權人,而本案涉案房屋所用土地的使用權屬于孟凡龍、張啟蘭,按照房隨地走的原則,涉案房屋的所有權應屬孟凡龍等人。即使建房時代云峰出了資,也不會產生房屋使用權變動的效果,其也無權分割拆遷補償。3、原審判決認定孟凡龍與華松公司簽訂拆遷補償協議的行為構成不當得利,亦屬錯誤。(1)孟凡龍等作為土地使用權人、房屋所有權人與拆遷人簽訂補償協議,完全符合法律規定,根據協議取得的利益是因拆遷而依法應當享有的利益,并無不當。(2)代云峰既非土地使用權人也非房屋所有權人,根本無權簽訂補償協議,更無權取得補償利益。原審認定以孟凡龍名義與華松公司簽訂拆遷安置補償協議有損代云峰利益錯誤,構成不當得利的主體是代云峰,不是孟凡龍等四人。4、原審判決認定的房屋價款證據不足。華松公司在庭審中所說的每平方5380元是房屋的銷售價格,并非補償房屋的價格,原審以華松公司陳述的房屋價格來確定房屋的實際價值,明顯不妥。請求依法撤銷原審判決,改判駁回代云峰的訴訟請求。


代云峰在庭審中辯稱:原審判決認定事實清楚、證據充分、適用法律正確,孟凡龍等四人不尊重客觀事實、顛倒是非,應駁回上訴,維持原判。


華松公司述稱:不論孟凡龍等四人與代云峰之間對拆遷補償如何分配,補償的總額固定不變,故雙方的訴爭與華松公司在實體上無利害關系。


二審庭審中,孟凡龍等四人主要以原審中提供的證據證明其上訴觀點,其中在原審出庭作證的證人孟西萍、唐運喜、趙先順在二審也出庭作證;此外,還補充提供了對楊秀英的調查筆錄,代士峰與楊秀英談話錄音光盤及談話錄音與案件相關內容摘要,張其振的書面證言,淮房[2006]89號文件,對邢皊皊的調查筆錄,拆遷補償安置協議及證人周贊謀出庭證言。證明:1、代云峰提供的對楊秀英的調查筆錄內容不真實,楊秀英對建房一事不知;2、1984—1986年期間,代士峰有兩輛四輪車跑運輸,經濟較好;3、拆遷房屋的房屋部分補償價低于每平方米575元,一審認定的價格錯誤;4、案涉房屋建房材料是代士峰所購,房屋是孟凡龍、代士峰所建。


代云峰對孟凡龍等四人原審中提供的證據沒有發表新的質證意見。對二審提供的淮房[2006]89號文件的真實性不持異議,但對證明目的有異議;對二審其他證據的真實性均不予認可。


代云峰二審中仍以原審證據抗辯,孟凡龍等四人對代云峰原審中提供的證據沒有發表新的質證意見。


華松公司對訴爭雙方所提供的證據,認為與其公司無關,均不發表質證意見,二審庭審中也沒有證據提交。二審庭后,華松公司提供了一份涉案房屋拆遷補償安置方案,證明對涉案房屋拆遷補償安置的方式和具體補償標準等。孟凡龍等四人與代云峰質證,均不持異議。


二審法院經審查認為:(一)對楊秀英的兩份調查筆錄及其與代士峰的談話錄音。證人楊秀英雖未出庭接受質詢,但其在接受孟凡龍等四人的委托代理人調查中關于其是否曾說過建房由代云峰全額出資的陳述,與談話錄音摘要相關內容能夠互相印證。故對楊秀英否認其說過建房全部由代云峰出資的陳述予以認定,對代云峰提供的楊秀英調查筆錄中關于建房的錢都是代云峰出的陳述的真實性不予認定。從孟凡龍等四人提供的楊秀英調查筆錄與談話錄音摘要內容看,楊秀英陳述對蓋房出資情況、買材料情況不知道,但堅持說過代云峰幫代士峰蓋房子以及他倆家擱一起蓋屋。(二)張其振的書面證言。相對方不予認可,證人未出庭接受質詢,在無其他證據佐證的情況下,不能證明孟凡龍等四人的舉證目的成立。(三)邢皊皊的調查筆錄及周贊謀、孟西萍、唐運喜、趙先順的出庭證言。與各自在此前所作的相關證言前后多處不一,缺乏可采性,不予認定。(四)淮房[2006]89號文件。系淮北市制定的關于城市房屋拆遷貨幣補償估價的標準,而本案訴爭房屋拆遷采用的并不是貨幣補償,故該證據不能支持孟凡龍等四人的證明觀點。(五)房屋拆遷補償安置方案具有真實性,予以認定。對雙方原審證據中其他證據的認證意見同一審。


二審另查明:華松公司對案涉房屋拆遷時公布的拆遷補償安置方案明確:“一、根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和省市有關房屋拆遷管理辦法的規定,房屋拆遷安置可實行貨幣補償或產權調換。本項目拆遷人華松公司(以下簡稱甲方)采取產權調換的補償方式且就地安置。如被拆遷戶(以下簡稱乙方)要求采取貨幣補償方式必須提供合法的房屋證件,依法進行評估,甲方按評估價一次性支付現金給乙方……四、對于合法取得宅基地,但未建房的按每間宅基地補償40平方米安置。”


安徽省高級人民法院二審認為:綜合雙方訴辯意見,本案二審的爭議焦點為:1、案涉房屋是否是代云峰出資建造;2、孟凡龍等取得案涉房屋拆遷補償利益是否構成不當得利,應否按安置房銷售價確定房屋的補償價。


(一)關于案涉房屋是否是代云峰出資建造問題。雖然楊秀英否認其曾說過建房子的錢都是代云峰出的話,但其關于代云峰幫代士峰蓋房以及他倆家擱一起蓋屋的陳述,實際并沒有否認代云峰對建房有出資。而案涉房屋1987年建成后,由代云峰使用、出租至華松公司拆遷止,孟凡龍、張啟蘭從未在此居住過的事實,已被生效行政判決所確認。對此,孟凡龍等四人既未能提供證據予以推翻,又不能舉證證明系出資之外的其他原因所致。結合生效判決認定的事實和楊秀英關于代云峰幫代士峰蓋房、他倆家擱一起蓋屋的陳述,可以認定案涉房屋是代云峰出資建造。代云峰提供的證人證言及單據與該事實能夠相互印證。孟凡龍等四人稱案涉房屋是代士峰與孟凡龍出資建造的上訴主張,缺乏證據證明,本院不予支持。


(二)關于孟凡龍等取得案涉房屋拆遷補償利益是否構成不當得利,應否按安置房銷售價格確定房屋的補償價問題。案涉宅基地的使用權屬于孟凡龍、張啟蘭,但地上房屋并非孟凡龍、代士峰出資建造,孟凡龍等四人也就不當然地取得案涉房屋的相關權利。孟凡龍等四人主張按照房隨地走的原則,其自然取得案涉房屋所有權的上訴理由,于法無據,不予采納。案涉房屋在建成后至拆遷前一直由代云峰使用、出租的事實,說明該房屋的使用權實際已由代云峰享有。孟凡龍等四人認為即使建房時代云峰出了資,也不會導致使用權變動的上訴主張,與事實不符。案涉宅基地權利人與地上房屋權利人非同一主體,對此,華松公司表示無論如何補償的總額不變,此表明華松公司對案涉房屋雖未取得宅基地使用權但仍給予拆遷補償,該部分拆遷利益顯然應屬于被拆遷房屋的權利人。孟凡龍等基于與華松公司簽訂的拆遷補償安置協議,取得了包括宅基地和案涉房屋在內的全部拆遷補償利益,其中對案涉房屋拆遷利益的獲得沒有合法依據,構成不當得利。


孟凡龍、張啟蘭的四間宅基地,按照拆遷補償安置方案第四條關于未建房的每間宅基地補償安置標準的規定,其應獲得補償160平方米,此與協議約定的補償264平方米之間的差額104平方米,屬于代云峰應獲補償的份額。其中涉及房屋部分的利益,孟凡龍等四人上訴要求按照淮房[2006]89號文件規定的房屋補償價確定房屋的價值,但案涉房屋拆遷采取的是產權調換補償方式給予安置,而非采用淮房[2006]89號文件規定的補償標準予以貨幣補償。故該上訴請求不符合公平原則,本院不予支持。孟凡龍已經選定了面積各為120平方米的兩套房屋,且樓號與房號及銷售價均已確定,原審判決按照安置房的銷售價每平方5380元和剩余面積金錢補償價每平方3000元的標準,折算安置補償利益的市場總價值為1363200元,并無不當,但酌定對半返還有失公允。根據雙方應獲補償面積占拆遷總補償面積的份額,代云峰應獲拆遷補償利益折款為536965元,此款應由孟凡龍等四人予以返還。關于返款時間,因目前安置房及剩余面積補差款并未實際交付,原審在孟凡龍等未實際取得補償利益的情況下,判決其在判決生效后30日內返還不當得利款不妥,應予糾正。


綜上,判決如下:


一、維持安徽省淮北市中級人民法院(2011)淮民一初字第00021號民事判決第二項,即“駁回原告代云峰的其他訴訟請求”;


二、撤銷安徽省淮北市中級人民法院(2011)淮民一初字第00021號民事判決第一項,即“本判決生效后三十日內,被告孟凡龍、張啟蘭、代士峰、孟祥皊共同支付原告代云峰681600元”;


三、孟凡龍、張啟蘭、代士峰、孟祥皊共同支付代云峰536965元,此款于安置房交付之日付清。


本判決為終審判決。


最高人民法院再審認為:根據原審法院查明的事實,涉案宅基地使用權屬孟凡龍、張啟蘭夫婦及其女孟祥皊所有。1986年間代士峰、孟祥皊夫婦因無力出資建房,與胞兄代云峰口頭約定由代云峰出資,建成房屋后各分一半。1987年建成房屋12間,東面6間由孟祥皊、代士峰夫婦使用,西面6間由代云峰出租、使用,雙方20年無爭議。2007年涉案房屋拆遷,孟凡龍等四人否認代云峰出資建房的事實,但無證據推翻代云峰、代士峰的母親及其他兄弟證實的前述事實。相反,代云峰提供了其當年購買水泥、黃砂等建材的原始憑證四張。而且二審法院另案作出的(2010)皖行終字第00018號生效行政判決,也確認了代云峰出資建房的事實。現孟凡龍等四人申請再審主張涉案房屋非由代云峰全額出資所建,未能提供充分的證據。代云峰以其分得西面6間房屋作為出資合作建房的對價,有權取得相應的征收補償款。由于該補償已由孟凡龍等四人占有,故一、二審法院判令該四人予以返還,并無不妥。


華松公司就代云峰所使用的西面6間房屋和孟祥皊、代士峰夫婦所使用的東面6間房屋分別進行了補償,其中代云峰占有、使用的房屋部分,系由孟凡龍與華松公司協議約定安置補償264平方米,補償價值合計1363200元。二審法院根據華松公司公布的房屋拆遷補償安置方案,認定孟凡龍、張啟蘭夫婦基于其宅基地應得的補償面積為160平方米,代云峰出資建房應得的補償面積為104平方米,對應價值536965元由孟凡龍等四人返還代云峰。該判既保護了宅基地使用權人的利益,又保護了代云峰出資建房應得的合法權益。孟凡龍等四人認為房屋補償價款不應根據華松公司的房屋拆遷補償安置方案及拆遷安置補償協議計算,缺乏事實和法律依據。


綜上,孟凡龍等四人的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定,裁定如下:


駁回孟凡龍、張啟蘭、代士峰、孟祥皊的再審申請。


【律師觀點】


宅基地使用權是農村集體經濟組織成員所享有的一項福利性質的用益物權,具有無償性,是由農村集體經濟組織成員無償取得的,并無償使用。只要農村居民符合法定的申請條件,就可以依法申請宅基地使用權,而無需支付任何對價。


宅基地使用權是農村居民依法在農村集體經濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施,并對宅基地占有、使用、收益和有限處分的一項權利。宅基地使用權的取得與農村集體經濟組織成員的身份密不可分,并專屬于農村集體經濟組織成員所享有,具有嚴格的人身專屬性。


農村居民占有和使用宅基地,在宅基地上建造房屋和栽種果木等經濟作物,并有權取得果木的經濟收益。宅基地使用權是為了保障農村集體經濟組織成員的居住權利和生存權益,農村居民取得宅基地使用權,只能建造房屋供家庭成員居住使用,擅自改變宅基地使用權的用途的,農村集體經濟組織報原批準用地的人民政府,可以收回宅基地使用權。


根據土地管理法的規定,農村居民一戶只能擁有一處宅基地,其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。宅基地使用權實行嚴格的“一戶一宅”的原則,農村居民以戶為單位享有宅基地使用權。農村居民建房用地審批文件中家庭成員一欄中所填寫的成員名單,便是在申請宅基地使用權的時候共同享有宅基地使用權的家庭成員。如果其他家庭成員雖不具有集體經濟組織成員資格,但因為結婚、出生、形成撫養關系等原因成為家庭成員的,也會共同取得宅基地使用權資格,成為宅基地使用權的共有人。


農村居民建造房屋,應符合鄉鎮土地利用總體規劃,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村居民住宅用地,經鄉鎮人民政府審核,由縣級人民政府批準,但如果涉及占用農用地的,應依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。


土地管理法第六十二條規定,農村居民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。物權法第一百五十五條規定:“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”法律允許宅基地使用權在一定的條件下可以流轉。


黃松有主編、最高人民法院物權法研究小組編著的《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》(人民法院出版社2007年3月第1版)第463頁載明:轉讓農村宅基地使用權必須同時具備五個條件,即轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);轉讓人與受讓人應為同一集體成員;受讓人沒有住房和宅基地,且符合宅基地使用權分配條件;轉讓行為須征得本集體經濟組織成員同意;宅基地使用權不得單獨轉讓,必須與合法建造的住房一并轉讓。


第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要第19條規定,在國家確定的宅基地制度改革試點地區,可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區,農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人,該房屋買賣合同認定為無效。


農村居民一戶只能擁有一處住宅,農村居民出賣、出租住房后再申請宅基地不予批準的規定,目的是為了禁止農村居民多占宅基地,以免農村土地被過多用于宅基地,從而保持耕地的數量不至于減少。法律并未禁止同一集體經濟組織成員之間轉讓宅基地使用權以及宅基地使用權上所建房屋的行為,而法律規定的宅基地使用權的轉讓以及房屋的出售、出租行為,也應該發生在同一集體經濟組織成員之間。根據意思自治原則,只要是同一集體經濟組織成員之間的房屋買賣,原則上都應認定有效。


既然同一集體經濟組織成員之間的房屋買賣行為是合法有效的,那么,農村居民申請宅基地使用權后,由同一集體經濟組織其他成員出資合作建房的行為,法律效力又該如何認定呢?


最高人民法院《人民司法(案例)》2010年第22期(總第609期)《農村宅基地上共建房屋的產權歸屬》(周舜隆)引用陳忠進訴楊立志騰房糾紛案[江蘇省南通市中級人民法院(2009)通中民一終字第0087號]認為,農民與非本集體經濟組織成員在宅基地上共建住宅時,往往約定房屋產權分配份額。但由于政策禁止非本集體經濟組織成員取得宅基地使用權及地上房屋,共建人中只有本集體經濟組織成員一方能取得宅基地使用權證和房屋產權證,另一方對房屋的權利則處于不確定狀態。我國的法律、行政法規并未禁止非本集體經濟組織成員取得宅基地上房屋,因此,此類共建合同應認定合法有效,其應能取得共建房屋分得份額的所有權。


舉重以明輕,屬于同一集體經濟組織成員出資合作建房的行為,尤其是宅基地使用權人與出資合作建房人之間具有親屬關系,或同屬于一個大家庭成員時,出資合作建房的行為既符合農村親情互助的道德要求,也符合農村善良風俗,更未違反法律禁止性規定,應屬合法有效。


法律規定農村宅基地屬于農村集體經濟組織所有,農村居民對宅基地只享有使用權,但是建造在宅基地上的房屋卻屬于宅基地使用權人所有,由宅基地使用權人享有完全所有權。法律實行房地所有權分離的原則。在未妨礙宅基地使用權的保障作用,未違反國家土地法規和政策的禁止性規定時,出資合作建房人應當對所出資建造的房屋享有一定的財產權益,并可以取得宅基地上所建房屋的共有權。


本案出資合作建房行為,最高人民法院再審認為,代云峰以其分得西面6間房屋作為出資合作建房的對價,有權取得相應的征收補償款。二審法院根據華松公司公布的房屋拆遷補償安置方案,認定孟凡龍、張啟蘭夫婦基于其宅基地應得的補償面積為160平方米,代云峰出資建房應得的補償面積為104平方米,對應價值536965元由孟凡龍等四人返還代云峰。該判既保護了宅基地使用權人的利益,又保護了代云峰出資建房應得的合法權益。


因此,法律保護基于出資合作建房行為所取得的相應財產權益。

 

 

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